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注文住宅を建てる際の請負契約とは何?

西東京には、腕のいい不動産会社やオーダーメイドに応える請負メーカーがたくさんあって、選ぶならばそこの実績です。

さらに請負契約を結んでおかなければなりません。というのは、そのメーカーが仕事をこなさず、下請けが仕事をこなす、こうした問題もあり得るからです。

問題を解決したくとも、そうした場合には請求ができるのでしょうか。

 

仕事を完成させたら報酬を支払う仕組み

請負契約とは何でしょうか?とくに、注文住宅(建物建築)の依頼は請負契約が多いので、仕組みをチェックしてみましょう。

当事者の一方となる請負人、これは注文住宅メーカーのことをさします。具体的には、請負メーカーが仕事を完成させることを約束し、注文者(依頼人)がその仕事の結果に対して代金を支払うことを約束する契約のことです。

建物の建築などの建設請負はまさに典型で、請負は仕事の完成と代金の支払いとが有償関係にあり、こうした義務が合意だけで発生し、対価的関係にたつ有償の諾成、総務契約となります。請負メーカーは仕事の完成を第三者に請け負わせる、いわゆるスーパーゼネコンからサブコンなどの下請けに負わせることも可能なのです。

この場合、下請負はもともとの請負メーカーとは別個の新たな請負契約が必要になります。西東京の請負メーカーには工務店も多いようですが、延べ床面積が35坪の場合、建築デザインがシンプルであれば、約5ヶ月でマイホームが完成するようです。

完全自由設計のフルオーダーも可能なのですが、老舗となる請負メーカーは、性能を謳っています。たしかに、注文住宅で建てたのなら、暮らしや生活を豊かにする性能にこだわりたいものです。

もちろん、性能のあげることを求めると必然と建築費用はあがってしまいます。しかし、コストをさげては、暮らしの質もさがってしまうので、やはり理想のマイホームを完成させたいのならば、性能とコストパフォーマンス、それぞれを満たす注文住宅づくりをする請負メーカーを選びましょう。

 

所有権問題も絡んでくるから注意しよう

請負メーカーは、仕事を完成したあと、さらにその完成した注文住宅を注文者(依頼者)に引き渡すという過程をとり、その引き渡しと代金の支払いとが同時履行の関係にたちます。ちなみに、所有権についての特約がない場合、完成した文住宅の所有権を注文者(依頼人)はいつ取得するかという問題があります。

この問題点については、材料のおもな拠出者によって場合をわけ、注文者(依頼人)である場合は、原始的に所有権を取得し、請負メーカーである場合は、最初だけ請負メーカーに所有権が帰属し、引き渡しによって注文者(依頼人)に移転します。仕事が完成しても、注文者(依頼人)が代金を支払わないような場合、請負メーカーが完成したばかりの注文住宅をほかに転売できることにして、請負メーカーの保護をはかることが配慮された、そうした仕組みも請負契約にはあるのではないでしょうか。

ちなみに、この所有権問題は、下請けがあると複雑化してしまうため、やはり下請けや孫請けに任せないように、相談から引き渡し、アフターサービスまで一貫して請け負ってくれる請負メーカーを選びましょう。西東京には、プライドがあり、安く建てても、決して安物は建てないという信念をかかげる請負メーカーもあります。

ちなみに、不動産業ではさまざまなキャッチコピーやモットーをかかげ、魅力的な表現にてこだわりをアピールします。ですが、そこにもルールがあって、欠点がないことを伝える「完全・万全」などの表現は使用できませんし、選ばれていることを注文者(依頼人)がイメージしてしまうような「特級品・特選品」も使用できません。

また、請負メーカーだけではありませんが、ほかより優位にたつような言葉でもある「西東京1、業界1、当社だけ」などの言葉が並んでいるホームページや広告には惑わされず、また、実店舗の社員の声にも宣伝まがいな言葉が使われていないのか、チェックしてみましょう。

とくに、自社にて注文住宅を建てたことがある社員がいるのか、そうしたことを聞いてみてもいいかもしれません。注文住宅を建てるのは高額となる買い物でもあります。モデルハウスを見ただけでは判断できない部分もあるでしょう。ですからときとして、第三者調査機関に調査を依頼してみることも必要かもしれません。

 

仕事に瑕疵があればしっかり仕事をこなす

請負契約成立したあと、仕事完成までに目的物の毀損などにより不履行が生じた場合、危険負担の問題があります。請負メーカーの義務は、物権の設定などを目的とするものはないので、原則として代金の請求権を失います。

請負メーカーの担保責任の性質は、売買の売主の担保責任とはことなり、債務不履行の特則と考えられています。そもそも本質として、瑕疵のない注文住宅を完成させる義務を負っているから、仕事に瑕疵があれば、支払い拒絶をしたくなります。

請負契約成立したあとには、瑕疵担保責任追及として、相当な期間を定めて「修補請求・損害賠償請求・契約解除」が請求できます。しかし、目的が建物などの土地工作物である場合には、解除権は行使できません。

これまで認めてしまっては、請負メーカーに酷であること、社会経済的にも損失になり得ることが理由のようです。ですが、補修が終わり、損害賠償が支払われるまで代金の支払いを拒むことができます。

ちなみに、瑕疵の原因が注文者(依頼人)の提供した材料や指図による場合は、請求ができません。ただし、その材料や指図が不適切であることを請負メーカーが知っていたのなら、請求ができます。

たとえば、こだわりの無垢の木と自然素材をふんだんに使えば、快適でしょう。しかしシックハウス症候群などの影響がある、そうした材料や塗料もあります。

必要な部分に柱がいらない、こうした指図をする注文者(依頼人)もいるかもしれません。完成度をあげる住環境のためとはいえ、提供する請負メーカーは1棟1棟、要望に答えながらも、専門家として的確な説明に励む必要もあります。

また、建てるときだけではなく、建てたあとのメンテナンスにも迅速に対応できるようにしてもらいたいものです。そのため、請負契約では責任を負う期間も定められており、引き渡し(仕事の終了)から1年以内におこなう必要があります。

ただし、地盤の瑕疵は5年以内としたり、石やレンガづくりは10年に延長されます。構造材に使用するのも、国産ヒノキ、壁には珪藻土などの高品質の素材を用いることもありますし、注文者(依頼人)が好みの材料や設備機器を輸入してくることもあります。ですから、量に限界があることを知る専門家ほど、質に限界がない建て方を提案してくれます。

 

西東京には、優良といえる注文式の住宅に特化している請負メーカーがいます。デザイン設計から考えて、すべてを注文者(依頼人)の要望によって建てるとき、請負契約を結ぶのですが、この契約はどんな効果が期待できるのでしょうか。それは、両者にとって満足できる契約内容で、健康で快適、欠陥住宅をなくすための法律も関与しています。ですから、建築費用をかけるだけのこだわりを詰め込むこともでき、暮らしやすいマイホームを建てることになります。

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